Metodologia & Documentação

O sistema avalia cada contrato imobiliário em 5 dimensões de risco tributário, gerando um score de 0 a 100:

• Enquadramento Tributário (0-15 pts): Avalia o tipo de estrutura jurídica e regime tributário. Pessoa física recebe pontuação máxima por maior vulnerabilidade.

• Erosão de Margem (0-15 pts): Mede o impacto da reforma na margem operacional do imóvel com base na faixa de aluguel e tipo de contrato.

• Fluxo de Caixa (0-5 pts): Avalia proteções contratuais existentes, como cláusula de repasse e tipo de indexador.

• Patrimonial (0-10 pts): Analisa a estrutura societária e a proteção do patrimônio.

• Regulatório (0-16 pts): Exposioção a mudanças regulatórias com base no prazo contratual e regime fiscal.

A Lei Complementar 214/2025 institui o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), substituindo PIS/COFINS/IPI/ICMS/ISS.

Fases da Transição:

• 2026: Fase de teste (alíquota reduzida)

• 2027-2028: Transição inicial

• 2029-2032: Transição plena

• 2033+: Regime final

Impacto Imobiliário:

• Alíquota efetiva de IBS + CBS sobre locação: 7,95%

• Aumento médio de +4,3 p.p. na carga tributária

• Crédito tributário exclusivo para operações B2B

Os contratos são classificados em três faixas de risco:

• ELEVADO (Score ≥ 50): Ação urgente necessária. Revisão contratual imediata e potencial reestruturação societária.

• MODERADO (Score 25-49): Monitoramento ativo. Implementação gradual de estratégias de proteção.

• BAIXO (Score < 25): Risco controlado. Manter monitoramento e otimizar créditos quando aplicável.

A estrutura de locatários impacta diretamente a carga tributária efetiva:

• B2B (Pessoa Jurídica): O locatário pode creditar o IBS/CBS pago, gerando crédito tributário de até 7,95% da receita. Carga efetiva menor para o locador via negociação.

• Pessoa Física: Não há crédito tributário. Carga total incide integralmente sobre o locador, resultando em maior erosão de margem.

Recomendação: Priorizar locatários PJ e negociar repasse parcial do impacto tributário.

O motor de recomendações sugere estratégias priorizadas por impacto:

• Composição de Locatários: Migrar para B2B, mix natural de PF/PJ.

• Proteção Contratual: Cláusula de repasse tributário, IPCA + revisional.

• Estruturação Fiscal: Split billing, holding patrimonial.

• Governança: Manutenção de acordo societário e holding.

Cada estratégia é classificada por prioridade (Crítica, Alta, Manutenção) e estimativa de economia anual.

Cálculos Tributários:

• Carga anterior: PIS/COFINS (3,65%) + IRPJ (4,80%) + IRPJ Adicional (1,75%) + CSLL (2,88%) = 13,08%

• Carga nova: Anterior + IBS/CBS (7,95%) - PIS/COFINS (3,65%) = 17,38%

• Carga efetiva B2B: Anterior - Crédito IBS/CBS do locatário

Cap Rate:

• Cap Rate = (Receita Anual - Tributos) / Valor Patrimonial × 100

EBITDA:

• EBITDA = Receita Bruta - Despesas Operacionais - Tributos

Delta Anual:

• Δ = (Carga Nova - Carga Anterior) × Receita Anual